Περιήγηση στο Δήμο

(Επικαιροποίηση 12-11-2013)

Ένας ολοκληρωμένος τρόπος διατήρησης της ποιότητας του δομημένου τοπίου είναι η κήρυξη των οικισμών με αξιόλογο κτιριακό απόθεμα και ιδιαίτερο πολεοδομικό ιστό ως παραδοσιακών. Η προστασία τέτοιου χαρακτήρα οικισμών είναι υποχρέωση του Κράτους που απορρέει από το άρθρο 24 του Συντάγματος: «Τα μνημεία, οι παραδοσιακές περιοχές και τα παραδοσιακά στοιχεία προστατεύονται από το κράτος. Νόμος θα ορίσει τα αναγκαία για τη πραγματοποίηση της προστασίας αυτής περιοριστικά μέτρα κατά της ιδιοκτησίας καθώς και τον τρόπο και το είδος της αποζημίωσης των ιδιοκτητών».

Η δόμηση στους παραδοσιακούς οικισμούς αποτελεί αναπόσπαστό κομμάτι της προστασίας και προώθησης της πολιτιστικής κληρονομιάς ενός τόπου. Σήμερα έχει γίνει πλέον αποδεκτό ότι η πολιτιστική κληρονομιά ενός τόπου έτσι όπως αποτυπώνεται μεταξύ άλλων  στα μνημεία, στους αρχαιολογικούς χώρους και στην αρχιτεκτονική κληρονομιά των οικισμών αποτελεί βασικό μοχλό ανάπτυξης των περιοχών της χώρας αναδεικνύοντας το «τοπίο» ως οικονομικό πόρο πέρα από την αξία του ως φυσικό ή πολιτιστικό πόρο. Εξάλλου ο σχεδιασμός και η διαχείριση των «τοπίων» με την έννοια του Ν3827/2010  αποτελούν ευθύνη της κεντρικής πολιτείας μέσω της εφαρμογής πολιτικών και αντίστοιχων δράσεων.

Η ποιότητα του δομημένου περιβάλλοντος  καθορίζει το δείκτη της ποιότητας  ζωής - ένα θέμα που αποτελεί κυρίαρχο μέλημα της Τοπικής Αυτοδιοίκησης σήμερα. Η βελτίωση της ποιότητας ζωής των κατοίκων μιας περιοχής αποτελεί κεντρική επιδίωξη της αναπτυξιακής διαδικασίας και απαραίτητη προϋπόθεση  για τη προώθηση της βιώσιμης ανάπτυξης. Η ποιότητα ζωής  ενός τόπου εμπλέκει τόσο τη ποιότητα του φυσικού περιβάλλοντος, την οικονομική ανάπτυξη του, την κοινωνική του μορφοποίηση και  το πολιτισμικό του περιβάλλον.

Η οικονομική ανάπτυξη σχετίζεται σαφώς και με την ποιότητα του ανθρωπογενούς ή αλλιώς δομημένου περιβάλλοντος.  Κι ενώ ο τελευταίος όρος μπορεί συνήθως να αναφέρεται στις  τεχνικέ υποδομές και τις κοινωνικές υπηρεσίες, η προστασία των παραδοσιακών οικισμών από την  υπέρμετρη οικοδομική ανάπτυξη χωρίς ειδικούς κανονισμούς, η οποία αφενός απαξίωσε το φυσικό τοπίο που περιέβαλλε τους οικισμούς αυτούς και αφετέρου αγνόησε την αρχιτεκτονική κληρονομιά της τοπικής παράδοσης, συμβάλλει σε μεγάλο βαθμό στη διατήρηση της ποιότητας ζωής των κατοίκων των οικισμών αυτών με πολλαπλασιαστικά οφέλη.

Με βάση τα παραπάνω οι πρώην δήμοι Μαλίων και Επισκοπής είχαν επιδιώξει τον χαρακτηρισμό τμημάτων των οικισμών Μοχού, Σταμνιών και Επισκοπής ως παραδοσιακών. Το τμήμα παραδοσιακών οικισμών του ΥΠΕΚΑ προχώρησε για τις δύο αυτές περιπτώσεις σε σύνταξη μελέτης και σχεδίου προεδρικού διατάγματος για τη θεσμοθέτηση του χαρακτηρισμού.

Πριν την υπογραφή των προεδρικών διαταγμάτων είναι υποχρεωτικός ο έλεγχος από το συμβούλιο της επικρατείας. Στα πλαίσια αυτού του ελέγχου και στις δύο αυτές περιπτώσεις (συνεδρίαση της 17-6-2010 για το Μοχό και της 16-2-2011 για Σταμνιούς – Επισκοπή) διαπίστωσε κάποιες ανακολουθίες κατά την οριοθέτηση των οικισμών αυτών, και επισήμανε την ανάγκη της κατά νόμο ορθής επαναοριοθέτησης των οικισμών.

Χαρακτηριστηκά αποσπάσματα από τα πρακτικά αυτών των συνεδριάσεων που είναι σχεδόν «κοινά» και στις 2 περιπτώσεις:

«Αποκλείεται να περιληφθούν μέσα στα όρια του οικισμού περιοχές οι οποίες λόγω της χρήσεώς τους (δάση, καλλιεργούμενες εκτάσεις κλπ), δεν αποτελούν μέρη του οικισμού.»

«5. … η οριοθέτηση των παραδοσιακών οικισμών γίνεται με προεδρικό διάταγμα, κατόπιν προτάσεων του αρμοδίου Υπουργού. …

κατά την έννοια … των διατάξεων που αφορούν τον καθορισμό των ορίων των αξιόλογων οικισμών, όπως αναλόγως σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, εφαρμόζονται στους παραδοσιακούς οικισμούς, επί συνεκτικών παραδοσιακών οικισμών, το όριο, εάν δεν υπάρχει εγκεκριμένο σχέδιο, καθορίζεται, κατ’ αρχήν, από την πλησιέστερη προς τον διαμορφωμένο παραδοσιακό πολεοδομικό ιστό του οικισμού γραμμή. Περιοχές δε, με αραιότερη δόμηση, μόνο κατ’ εξαίρεση μπορεί να περιλαμβάνονται εντός των ορίων του οικισμού, εφόσον περιέχουν επαρκή αριθμό κτισμάτων, με μικρή απόσταση μεταξύ τους, και συναποτελούν με το συνεκτικό τμήμα, τον διαμορφωμένο παραδοσιακό πολεοδομικό ιστό του οικισμού. Αντιθέτως, αραιοδομημένα τμήματα πέριξ του συνεκτικού παραδοσιακού ιστού, στα οποία υπάρχουν μεμονωμένα κτίσματα, όπως διάφορα λιθόκτιστα ή μη κτίσματα που απαντώνται στην ύπαιθρο, και τα οποία δεν αποτελούν μέρος του διαμορφωμένου πολεοδομικού ιστού του οικισμού, δεν μπορούν κατά την έννοια των ανωτέρω διατάξεων, να περιληφθούν νομίμως εντός των ορίων του παραδοσιακού οικισμού.»

«7. …Ο καθορισμός των ορίων του οικισμού «…» με την ανωτέρω «…» απόφαση νομάρχη Ηρακλείου δεν είναι έγκυρος, σύμφωνα με όσα διαλαμβάνονται στην παρατήρηση 5, αφενός διότι εχώρησε αναρμοδίως και αφετέρου διότι, κατά παράβαση των κανόνων οριοθετήσεως των παραδοσιακών οικισμών, στα όρια του οικισμού περιελήφθησαν εκτός από τα συνεκτικά τμήματα και τις περιοχές με αραιότερη δόμηση που αποτελούν τον διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό του, ευρύτατες αδόμητες εκτάσεις. Κατά συνέπεια … η διοίκηση υποχρεούται, σε πολύ σύντομο χρόνο, να προβεί σε εξ υπαρχής οριοθέτηση του οικισμού αυτού, με διάταγμα και με βάση τα προεκτεθέντα νόμιμα κριτήρια.»

Στη συνέχεια και στα 2 πρακτικά προτείνονται οι όροι δόμησης των αραιοδομημένων ή αδόμητων τμημάτων, όπως πρέπει να καθοριστούν μετά τη νέα οριοθέτηση, ως εξής:

Για τον οικισμό Μοχού:

«Εφόσον δεν είναι νόμιμη η προαναφερθείσα οριοθέτηση, οι τομείς Γ και Δ που περιβάλουν τον διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό, καθόσον αφορά τη θέσπιση των όρων δομήσεώς τους, δεν δύνανται να αντιμετωπιστούν ως εντός ορίων οικισμού. … οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης καθορίζονται ως εξής: α. ελάχστο εμβαδόν τέσσερις χιλιάδες (4.000) τμ β. μέγιστο ποσοστό κάλυψης δέκα τηοι εκατό (10%) της επιφάνειας των ακινήτων. …»

Και για τους οικισμούς Σταμνιών – Επισκοπής:

«για τις αδόμητες και αραιοδομημένες εκτάσεις που περιβάλλουν το διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό των επίμαχων παραδοσιακών οικισμών, θα έπρεπε κατ΄αρχήν να ορισθεί όριο αρτιότητας 4.000 τ.μ., δηλαδή το όριο που ισχύει στις εκτός σχεδίου περιοχές, δεδομένου ότι ως προς τους όρους δόμησής τους οι εκτάσεις αυτές δεν δύνανται να αντιμετωπισθούν ως εντός ορίων οικισμού. Κατά συνεκτίμηση όμως του γεγονότος της διατηρήσεως σε ισχύ και της εφαρμογής επί μακρό χρονικό διάστημα της ανωτέρω 10074/85/4207/1986 νομαρχιακή αποφάσεως, είναι ανεκτό επί του παρόντος να ορισθεί για τις εκτάσεις αυτές όριο αρτιότητας 2.000 τ.μ., χωρίς παρεκκλίσεις, να απαγορευθεί δε εφεξής και μέχρι την προσήκουσα εκ νέου οριοθέτηση των οικισμών, η κατάτμηση μεγαλύτερων ακινήτων, ή τουλάχιστον, να τεθεί όριο κατατμήσεως όχι μικρότερο των 4.000 τ.μ.»

Το αποτέλεσμα της πρότασης του ΣτΕ θα είναι ότι το 85% της έκτασης του Μοχού και το 90% της έκτασης της Επισκοπής και των Σταμνιών θα τεθεί εκτός οικισμού, και γήπεδα που μέχρι πρότινος νοούνταν, διαχειρίζονταν, φορολογούνταν ως οικόπεδα εντός οικισμών, πλέον θα βρεθούν εκτός οικισμού.  Επίσης χαρακτηριστικά αναφέρουμε ότι με αυτή την αλλαγή το 76% του ήδη δομημένου χώρου του οικισμού επισκοπής θα τεθεί εκτός οικισμού.

Το γεγονός αυτό, δεν θα έχει συνέπειες μόνο για του ιδιοκτήτες των ακινήτων  αλλά σε συνδυασμό με την προωθούμενη τάση του περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης και δεδομένης της δυσκολίας που υπάρχει να δομηθούν ακόμα και τα εντός οικισμού οικόπεδα, εξαιτίας της κατάργησης της δυνατότητας παραχώρησης σε κοινή χρήση για δημιουργία κοινόχρηστου χώρου, μπορεί να δημιουργήσει έξαρση της αυθαίρετης δόμησης εντός και εκτός των οικισμών, πλήττοντας την ήδη ανεπαρκή χωροταξία της περιοχής. Συνεπώς ρύθμιση αυτή θα είναι όχι μόνο χωροταξικά οπισθοδρομική, με σημαντικά αντιπεριβαλλοντικά αποτελέσματα αλλά και σε αντίφαση σχετικά με την αντιμετώπιση της αστικής διάχυσης και τον περιορισμό της αυθαίρετης και εκτός σχεδίου δόμησης.

Επίσης η αναμενόμενη υπέρμετρη αύξηση των αξιών των εντός οικισμού ακινήτων, θα έχει συνέπειες για όλους τους νυν και μελλοντικούς κατοίκους της ευρύτερης περιοχής (αύξηση της φορολογίας, αύξηση των ενοικίων, δυστοκία στις αγοραπωλησίες), ειδικά λαμβάνοντας υπόψη και την τρέχουσα οικονομική συγκυρία.

Όλα τα παραπάνω δεν συνάδουν με τη μέριμνα του άρθρου 24 του Συντάγματος για την αποζημίωση των ιδιοκτητών εις βάρος των οποίων λαμβάνονται αυτά τα μέτρα. Αλλά ακόμα και αν ήταν δυνατόν να ληφθεί μέριμνα για την αποζημίωση των εν λόγω ιδιοκτητών, πάλι δεν θα μπορούσαν να αντιμετωπιστούν οι συνέπειες στο ευρύτερο κοινωνικό σύνολο και τη χωροταξία της περιοχής. Συνεπώς δημιουργείται κίνδυνος μαζικής προσφυγής των κατοίκων κατά του ελληνικού δημοσίου.

Το τμήμα παραδοσιακών οικισμών του ΥΠΕΚΑ, προκειμένου τη υπηρεσία τους να διατυπώσει τις απόψεις της σχετικά με τις παρατηρήσεις του ΣτΕ, μας ζητά να αποστείλουμε στοιχεία με πληροφορίες για το χρονικό διάστημα από ην ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης νομάρχη (4433/3495/3-6-1987 για το Μοχό & 10074/85/4207/26-5-1986 για Σταμνιούς – Επισκοπή) μέχρι και σήμερα ως εξής:

Στοιχεία του υποθηκοφυλακείου για τον αριθμό των συμβολαιογραφικών πράξεων εντός του ορίου των οικισμών, καθώς και των οικοδομικών αδειών για ανέγερση κτιρίων, χωρισμένα σε 2 ομάδες: προτεινόμενο παραδοσιακό τμήμα και αραιοδομημένο ή αδόμητο.

Στην πρόταση του ΥΠΕΚΑ υπάρχει η εξής δυσκολία υλοποίησης: Ακόμα και αν γίνει δυνατό να συλλεχθεί το σύνολο των οικοδομικών αδειών και μεταβιβάσεων για τις εν λόγω περιοχές, είναι πρακτικά αδύνατο αυτές να διαχωριστούν στο συνεκτικό και αραιοδομημένο τμήμα, γιατί αυτό προυποθέτει 1. την τοποθέτηση επί χάρτου όλων των οικοδομικών αδειών για τον προσδιορισμό της θέσης τους και 2. την ανάγνωση όλων των συμβολαίων προς αναζήτηση του τοπωνυμίου που θα προσδιορίζει προσεγγιστικά τη θέση  του ακινήτου. Επιπρόσθετα θα μπορούσε να ζητηθεί η συνδρομή των δημοτών, με την υποβολή ατύπων δηλώσεων ιδιοκτησίας, αλλά δεν υπάρχει το κατάλληλο υπόβαθρο.

Ωστόσο για να αντικρούσουμε τα επιχειρήματα του ΣτΕ και να ζητήσουμε να επανεξεταστεί το θέμα, προϋπόθεση είναι η υποβολή νέων στοιχείων. Τα στοιχεία αυτά στόχο έχουν την ανάδειξη του μεγέθους του προβλήματος με τα εμπράγματα δικαιώματα που έχουν από το 1986 έως σήμερα και την αντίστοιχη φορολόγηση αυτών. Ένα δεύτερο ζήτημα που θα πρέπει να τεθεί στο ΣτΕ, αφορά τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί στο μη συνεκτικό τμήμα των οικισμών το οποίο πλέον εφόσον θα θεσμοθετηθούν τα οριζόμενα στις σχετικές αποφάσεις του ΣτΕ, θα τεθεί εκτός οικισμού. Και σε αυτή τη διάσταση του προβλήματος υπάρχει το θέμα της φορολόγησης των οικοδομών αυτών.

Για να γινει προσπάθεια να αποφευχθούν τα παραπάνω, ζητούμε τη συνδρομή των κατοίκων για τη συλλογή των στοιχείων έξω από το παραδοσιακό τμήμα (δηλαδή έξω από τις ζώνες Α+Β στο Μοχό και έξω από τη ζώνη Α στην Επισκοπή και τους Σταμνιούς) και συγκεκριμένα:

-        Αντίγραφα όλων των οικοδομικών αδειών σε αυτή την περιοχή, ακόμα και πριν το 1986 που έγινε η οριοθέτηση του οικισμού.

-        Πληροφορίες για οποιαδήποτε άλλα υφιστάμενα κτίσματα (πέτρινα κτίσματα οποιουδήποτε είδους, ή και οποιαδήποτε αυθαίρετα, νομιμοποιημένα ή όχι)

-        Οποιεσδήποτε μεταβιβάσεις οικοπέδων ή και κτιρίων από το 1986 μέχρι σήμερα

Επίσης παρακαλούμε να εντοπίστε τη θέση του ακινήτου σας στην αεροφωτογραφία με τις ζώνες για να μπορέσουμε να σημειώσουμε τη θέση της όταν θα μας προσκομίσετε τα στοιχεία.